Инвесторам: цены на недвижимость в Израиле

Новости бизнеса и политики :: Новости инвестиций :: Новости недвижимости

 

Насколько привлекательна для инвестиций недвижимость Израиля?

По мнению экспертов журнала "Биржевой  лидер", Мировой кризис - это всегда падение цен на недвижимость в мире. Для одних - это ужас, зло, форс-мажор, а для инвесторов - лучшее время покупок офисной, жилой, коммерческой, туристической и прочей недвижимости на планете - всего того, что через время обязательно и мощно подорожает.

За последние два года недвижимость в Нью-Йорке упала на 6,6%, Токио - 12%, в Москве 3-5% и т.д. Но, есть одна из немногих стран на планете, цены на недвижимость в которой практически не падают никогда. Название этого государства - Израиль.

В чем же особенности рынка недвижимости этой страны, и какие его сегменты привлекают инвесторов в настоящее время сильнее всего?

В чем особенности кризиса недвижимости в Израиле?

В Израиле цены на недвижимость не падают в кризис, просто уменьшаются объемы строительства и продаж, - поянили эксперты землячества трейдеров и инвесторов Израиля Академии Forex и биржевой торговли Masterforex-V. Так происходит каждый раз, когда на планете случается кризис. Например, по данным официального статистического органа страны, объемы реализации новой недвижимости в Израиле снизились в январе еще на 8% по отношению к предшествующему месяцу, а в некоторых местах даже выше.

Чем привлекает инвесторов израильская недвижимость? Небольшой территорией, мощной инфраструктурой, благоприятным климатом, созданным окружением трех красивейших морей – Красного, Мертвого и Средиземного, расположением туристической христианской Меккой - Иерусалима, всемирно известными клиниками Израиля, в которые ежегодно на диагностику и лечение приезжают более миллиона людей с разных уголков нашего мира. Курортный сезон (а значит спрос на жилье) местами достигает круглогодичного цикла. Поэтому, стоимость недвижимости в курортных городах, а также бизнес-центрах страны - обусловленная растущим из года спросом - стабильна и высока:

■ какие сегменты рынка коснулось изменение цены? Дорогостоящие квартиры стоимостью более 400 тыс. евро остались в прежней цене, квартиры средней и низкой стоимости (до 300 тыс. евро) продолжили ценовой рост;

■ динамика 2012 года. В январе 2012 года отмечено общее снижение объема заключаемых сделок, местами этот показатель составил более 50%. Менее всего объемы продаж упали по Тель-Авивской недвижимости (в среднем на 17%) по отношению к предыдущему месяцу. Иерусалим же, наоборот, встретил растущую тенденцию в сфере недвижимости – объемы реализации увеличились за январь на 3%. Самым дорогостоящим регионом в Израиле по-прежнему остается Тель-Авив:

 

 

 

Таким образом, объемы продаж недвижимости сейчас находятся на предкризисном уровне.

Продолжат ли цены на недвижимость Израиля рост?

Как пояснил в интервью "Биржевому лидеру" адвокат Эли Гервиц, президент израильской русскоязычной адвокатской коллегии "Эли (Илья) Гервиц", в Израиле следует различать краткосрочные и долгосрочные тенденции:

1. С точки зрения долгосрочных тенденций существуют пять факторов, которые поддерживают динамику роста цен на недвижимость:

- во-первых, Израиль, в отличие от подавляющего большинства развитых стран, характеризуется устойчивым ростом населения – связанным с высокой рождаемостью и высоким уровнем медицины – что диктует постоянное и устойчивое увеличение спроса на жилую недвижимость.

- во-вторых, Израиль является популярным курортом с недостаточным числом гостиниц и высокими ценами на их услуги, что приводит к перенаправлению части жилого фонда, в первую очередь в приморских городах и в Иерусалиме, в фонд краткосрочной аренды.

- в-третьих, в Израиле более, чем в других странах, имеет место "экспорт спроса на недвижимость" – обеспеченные евреи из России, Франции, Америки, Англии, Украины покупают квартиры как для проживания во время своих коротких визитов, так и в качестве "запасного аэродрома", в таком количестве, что государство рассматривает ситуацию с такими "квартирами-призраками", то есть квартирами, стоящими пустыми большую часть года, как национальную проблему.

- в-четвертых, в Израиле очень низкая банковская ставка (по ипотекам с одной стороны, и по вкладам с другой), что делает инвестиции в недвижимость доступными и более привлекательными, чем банковские депозиты.

- в-пятых, после кризиса, вызванного "мыльным пузырем" в сфере высоких технологий в начале этого века темпы строительства резко упали при продолжающемся приросте населения, что вызвало накопление дефицита жилищного фонда, перекрыть который не удается до сих пор, особенно в свете увеличения покупок квартир в Израиле иностранцами.

2. С точки зрения краткосрочных тенденций можно говорить об обратном тренде – если год-два назад квартиры "улетали, как горячие булочки", при этом чаще дороже, чем первоначально заявленная цена (по причине конкуренции за каждую квартиру между несколькими покупателями), то сегодня от однозначного "рынка продавцов" Израиль переходит к более сбалансированной ситуации, которая вынуждает девелоперов предлагать пакеты льгот и скидок, а покупателям позволяет вести переговоры о цене с позиции силы.

Особняком стоит недвижимость класса ультра-премиум – квартиры, занимающие целый этаж в новых тель-авивских небоскребах в прибрежной полосе, и элитные особняки на "израильских Рубевках". При ценах в 20.000 евро за метр и 20-30 миллионов евро за квартиру такие единичные объекты могут конкурировать по цене с Лондоном и Москвой, а вот покупатели – даже если они живут в Лондоне – говорят в основном на русском. Так, три самых дорогих квартиры в Израиле были приобретены олигархами из России, Казахстана и Украины, заключил адвокат Гервиц.

Кто является основными покупателями израильской недвижимости?

- 40% инвесторы, пришедшие с финансовых рынков;

- 30% семьи, приобретающие недвижимость для улучшения жизненных условий;

- 20% молодые семьи;

- 10% иностранные покупатели.

 

 

 

Кто продает недвижимость в Израиле? Основными игроками на рынке недвижимости Израиля являются: ООО "The кei" Investments LTD, ЧП Michaeli М, KakDoma, Liverant A&A, IsraelHome, Адлер Малька Эйлат, AyDA Israel, Elena Real Estate, Shalash Holiday Rentals, Sea Plaza, Лернер, V@T Apartment Tel Aviv, MNP Nadlan Group, TORGO Estate, Israturizm, AGASstudio, Realtor Israel, WM Realty - Лиза, Агентство недвижимости "Офек", Агентство недвижимости "Лернер", ArenDA Isarel, DANDAN, Oshri Nehasim LTD, Galton.

Какая недвижимость пользуется наибольшим спросом в Израиле? Как пояснил в интервью "Биржевому лидеру" генеральный директор инвестиционно-строительной компании «KRAVITZ INVEST» Валерий Кравиц: «На мой взгляд, говорить о том, что на рынке недвижимости Израиля есть кризис – в корне неправильно. За всю свою историю цены на жилье в Израиле не падали до катастрофических уровней, как, скажем, в Греции, Америке или Казахстане в свое время. В Израиле существует отпределенная ситуация, абсолютно не связанная с факторами мировой экономики, но обусловленная особенностями развития внутреннего рынка. Основная проблема на рынке жилья Израиля – это проблема высоких цен, существующая из-за диспропорции спроса-предложения и бюрократического процесса утверждения проектов и распределения земель. Спрос на жилье в Израиле рос быстрее, чем восполнение дефицита. И чем больше становилась эта пропасть, тем агрессивнее вела себя цена.


Как россияне делают бизнес, покупая недвижимость в Израиле?

Tweet